Θέμα που εδώ και δεκαετίες πυροδοτεί τοπικές αντιπαραθέσεις είναι αυτό των χρήσεων γης στον Δήμο Βάρης Βούλας Βουλιαγμένης.

Ειδικά στη Βούλα, το πολεοδομικό καθεστώς αποτελεί καίριο επιχείρημα στο διάλογο σχετικά με τη φυσιογνωμία της πόλης που διεξάγεται ανελλιπώς σχεδόν σε κάθε δημοτική εκλογική αναμέτρηση. Δυστυχώς όμως, ο διάλογος αυτός γίνεται πλέον σε ένα ιδεατό έδαφος, χωρίς επαφή με τη διαμορφωμένη εδώ και αρκετά χρόνια πραγματικότητα. Η απλή καταγραφή του ισχύοντος σήμερα πολεοδομικού πλαισίου στις τρεις πόλεις, που επιχειρεί ο «Δημοσιογράφος», αποδεικνύει πέρα από κάθε αμφιβολία ότι η «κηπούπολη» υπάρχει πλέον μόνο στη φαντασία ή στις ρομαντικές αναμνήσεις για ένα προάστιο των μέσων του προηγούμενου αιώνα.

Η «εξοχική» Βούλα

Η Βούλα δημιουργήθηκε ως «εξοχικός οικισμός» το 1926. Ο συγκεκριμένος ορισμός επαναδιατυπώθηκε και το έτος 2000, σε σχετική απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας που υποχρέωσε τον Δήμο 3Β σε σύνταξη τεκμηριωμένων τεχνικών μελετών για την επικαιροποίηση των χρήσεων.

Φυσικά, η εξοχική Βούλα της δεκαετίας του 1920 με τη σημερινή Βούλα απέχουν έτη φωτός. Μια καθαρά παραθεριστική περιοχή δεν έχει ανάγκη από σχολεία και σχεδόν καμία εμπορική δραστηριότητα από αυτές που σήμερα θεωρούνται εκ των ων ουκ άνευ για την περιοχή. Οι εμπορικές νησίδες με χρήσεις καταστημάτων που καθορίστηκαν με προεδρικά και βασιλικά διατάγματα τα οποία συντάχθηκαν πριν από 40 και παραπάνω χρόνια, έκαναν αορίστως λόγο για «καταστήματα», μια παρωχημένη έννοια με τα σημερινά δεδομένα.

Η μεγαλύτερη όμως θεσμική αλλαγή για τη Βούλα και όλο τον ενιαίο Δήμο ήρθε από τη Βουλή και όχι από τον Δήμο, όπως ίσως ανέμεναν οι περισσότεροι. Με το «Νέο Ρυθμιστικό Σχέδιο Αθήνας», έναν νόμο της κυβέρνησης Σαμαρά (Ν.4277/2014), ολόκληρος ο ενιαίος πλέον Δήμος Βάρης Βούλας Βουλιαγμένης εντάχθηκε «λειτουργικά» ως τμήμα της Νότιας Αθήνας για την οποία ο υπερκείμενος χωροταξικός σχεδιασμός ορίζει τα εξής:

«Διατηρείται ο χαρακτήρας της ως περιοχής κυρίως κατοικίας, αλλά και τουρισμού, αναψυχής και εμπορίου. Κατεύθυνση αποτελεί η πολεοδομική οργάνωση των περιοχών, κυρίως με τον έλεγχο των χρήσεων μέσω των υποκείμενων επιπέδων σχεδιασμού, προς την κατεύθυνση της εξισορρόπησης των συγκρούσεων χρήσεων γης, κυρίως όσον αφορά την κατοικία και την αναψυχή. Προωθείται η καλύτερη δικτύωση της Υποενότητας και η χωροθέτηση υποδομών υγείας, περίθαλψης και πρόνοιας».

Ακόμη, στο ίδιο Ρυθμιστικό Σχέδιο ορίζεται ότι ο άξονας του θαλάσσιου μετώπου από τον Φαληρικό όρμο ως τη Βουλιαγμένη έχει χαρακτήρα αναπτυξιακό και ως βασικό προσανατολισμό την «εξασφάλιση του ανοίγματος του μητροπολιτικού συγκροτήματος της Αθήνας προς το παραλιακό μέτωπο και της λειτουργικής διασύνδεσης με αυτό, με την ανάπτυξη χρήσεων πολιτισμού, τουρισμού, αναψυχής και αθλητισμού μητροπολιτικής εμβέλειας».

Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι η ελληνική πολιτεία προορίζει την ευρύτερη περιοχή του Δήμου των 3Β για μια μεγάλη τουριστούπολη. Πλησιάζει λοιπόν αναπόδραστα η στιγμή που ο υπερκείμενος σχεδιασμός της Αττικής θα χρειαστεί να εναρμονιστεί με τα αναχρονιστικά βασιλικά διατάγματα της Βούλας.

Ο μύθος της κηπούπολης

Άλλωστε, τα περισσότερα χαρακτηριστικά που αποδίδονται στη σημερινή «κηπούπολη Βούλα» δεν είναι παρά μύθος.

Με Βασιλικό Διάταγμα του 1962 έχει οριστεί ότι χρήσεις που απαγορεύονται εντός του οικιστικού ιστού της Βούλας, όπως διδακτήρια, ξενοδοχεία, πρατήρια καυσίμων και κέντρα αναψυχής, επιτρέπονται κανονικά στα οικόπεδα επί της παραλιακής λεωφόρου σε όλο το μήκος του Δήμου! Ένα λοιπόν ή και περισσότερα νυχτερινά κέντρα από την πλευρά των χρήσεων γης θα μπορούσε οποιαδήποτε στιγμή να ξεκινήσει τη λειτουργία του στη Βούλα, τη Βουλιαγμένη ή τη Βάρκιζα…

Ακόμη, σε μεγάλο μέρος της κεντρικής Βουλιαγμένης και στην περιοχή του Αγίου Νικολάου, όπως και σε σημαντικά κομμάτια της Βάρης έχουν καθοριστεί χρήσεις «γενικής κατοικίας», μια ιδιαίτερα ευρεία κατηγορία που περιλαμβάνει μεγάλα ξενοδοχεία, εμπορικά καταστήματα, γραφεία και τράπεζες, κτίρια εκπαίδευσης, εστιατόρια, θρησκευτικούς χώρους και πολιτιστικά κτίρια.

Και οι χρήσεις όμως της «αμιγούς κατοικίας», που αφορούν στο μεγαλύτερο μέρος της Βουλιαγμένης και της Βάρης, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, δεν αφήνουν μόνο κατοικίες. Αντίθετα, επιτρέπουν ξενώνες μικρού δυναμικού, εμπορικά καταστήματα για τις καθημερινές ανάγκες των κατοίκων (παντοπωλείο, φαρμακείο, χαρτοπωλείο κ.λπ.), κτίρια κοινωνικής πρόνοιας, σχολεία, αθλητικές εγκαταστάσεις, θρησκευτικούς χώρους και πολιτιστικά κτίρια.

Περιβαλλοντική υποκρισία

Η συζήτηση για τις χρήσεις γης συνδέεται συνήθως με το περιβάλλον και την προστασία του. Αν ισχύει αυτή η σύνδεση στην περίπτωση των οχλουσών χρήσεων, όπως οι βιομηχανίες και οι βιοτεχνίες ή ακόμα και τα πρατήρια καυσίμων, δύσκολα μπορεί να υποστηριχθεί το ίδιο όταν ο λόγος γίνεται για καταστήματα βασικής εξυπηρέτησης μιας γειτονιάς.

Πρώτον, διότι οι χρήσεις από μόνες τους δεν επηρεάζουν τους όρους δόμησης. Δεν μειώνεται το πράσινο, ούτε αυξάνεται η κάλυψη των οικοπέδων από τη μία ή την άλλη χρήση ενός ακινήτου.

Και δεύτερον, επειδή η δημιουργία μεγάλων οικιστικών περιοχών χωρίς βασικές δομές εξυπηρέτησης της καθημερινότητας, απλώς ενισχύει τη χρήση του αυτοκινήτου, κάτι καθόλου σύμφωνο με τους σύγχρονους στόχους μιας βιώσιμης πόλης.

Όταν υπάρχουν δεδομένες ανάγκες μιας τοπικής κοινωνίας, π.χ. για εκπαίδευση, αθλητισμό ή ακόμη και διασκέδαση, στην πραγματικότητα η διατήρηση μιας γειτονιάς σε καθεστώς προστατευτισμού απλώς μετακινεί την κίνηση στο πιο κοντινό διαθέσιμο μέρος.

Αφού στη Βούλα απαγορεύονται κατά κανόνα τα φροντιστήρια και τα γυμναστήρια για παράδειγμα, οι κάτοικοι του Πανοράματος και των Πηγαδακίων μεταβαίνουν αναγκαστικά στη Βάρη ή τη Γλυφάδα. Το ισοζύγιο για το περιβάλλον πάντως δεν μεταβάλλεται, ίσως μάλιστα επιβαρύνεται από τους ρύπους των ΙΧ.

H δημιουργία «κηπούπολης» σήμερα συνεπάγεται αύξηση κοινοχρήστων χώρων πρασίνου και μείωση δόμησης και καμία σχέση δεν έχει με τη λειτουργία καταστημάτων εξυπηρέτησης άμεσων αναγκών. Μια περιβαλλοντικά φιλική πόλη απαιτεί μείωση της χρήσης ΙΧ αυτοκινήτου και μετακινήσεις με τα πόδια ή με το ποδήλατο.

Τα παραπάνω αποτελούν τη σύγχρονη αντίληψη ανάπτυξης και επέκτασης των πόλεων και των περιχώρων τους. Με το βλέμμα στη διαφύλαξη του περιβάλλοντος, η σύγχρονη πολεοδομική επιστήμη έχει οριστικά εγκαταλείψει το μοντέλο των …υπνουπόλεων (μια γειτονιά μόνο για ύπνο) και της υποχρεωτικής χρήσης των ΙΧ για κάθε μετακίνηση.