Μειώνεται στη Βούλα ο συντελεστής δόμησης

«Ανάσες» ελεύθερων χώρων αντί αλόγιστης οικιστικής ανάπτυξης

Απόφαση ορόσημο για τη φυσιογνωμία της Βούλας έλαβε τη Δευτέρα 8 Φεβρουαρίου το Δημοτικό Συμβούλιο Βάρης Βούλας Βουλιαγμένης. Μετά από μια πολύμηνη νομική και τεχνική προετοιμασία, η δημοτική αρχή εισηγήθηκε και το σώμα δέχτηκε κατά πλειοψηφία να προτείνει τη μείωση του συντελεστή δόμησης στα αδόμητα σήμερα οικοδομικά τετράγωνα της συνοικίας «Εξοχή» (συγκεκριμένα στα ΟΤ 251, 259, 255, 255Α, 256, 247, 252, 262, 263) από 0,6 σε 0,3.

Καθώς η απόφαση αυτή χρειάζεται να συγκεντρώσει μια σειρά από διοικητικές εγκρίσεις και πιθανότατα να περάσει από νομικές αμφισβητήσεις ως ότου ισχύσει, το Δημοτικό Συμβούλιο αποφάσισε επίσης την αναστολή έκδοσης νέων οικοδομικών αδειών για τη συγκεκριμένη περιοχή καθώς και την απαγόρευση έναρξης οικοδομικών εργασιών.

Η απόφαση αφορά ουσιαστικά στα 9 οικοδομικά τετράγωνα που παραμένουν αδόμητα στη συγκεκριμένη πολεοδομική ενότητα, είναι ιδιόκτητα και σύμφωνα με τον Γρηγόρη Κωνσταντέλλο «αποτελούν τον χώρο στον οποίο μπορεί και πρέπει να ανασάνει η περιοχή». Όπως τόνισε εισαγωγικά ο Δήμαρχος, «η αρχική πολεοδόμηση δεν έλαβε υπόψη της την ανάπτυξη της περιοχής και την ανάγκη της για κοινόχρηστους χώρους και κοινωφελείς χρήσεις». Τι σημαίνει στην πράξη η απόφαση αυτή; Ότι αντί για 56.000 τετραγωνικά μέτρα νέας δόμησης που επιτρέπουν οι σημερινοί όροι δόμησης, ο Δήμος θα περιορίσει τις οικοδομές στα 28.000 τετραγωνικά. «Είναι ο μόνος χώρος που μπορεί να κάνει την περιοχή να ανασάνει σε μια γειτονιά χωρίς ελεύθερους χώρους, όπου πρέπει δηλαδή να περιοριστούν οι δομημένοι όγκοι», όπως εξήγησε ο Γρηγόρης Κωνσταντέλλος.

Πρόκειται φυσικά για τα οικοδομικά τετράγωνα της παλιάς ιδιοκτησίας Κόνιαρη, που προ μηνών το Ίδρυμα του Μουσείου Μπενάκη μεταβίβασε σε ένα μεσιτικό διεθνές κεφάλαιο. Η σύμπραξη Henderson Park & Hines αγόρασε 71 στρέμμα- τα στα συγκεκριμένα οικοδομικά τετράγωνα και όπως ανακοίνωσε στις 18 Αυγούστου 2020 σκοπεύει να δημιουργήσει μια «κοινότητα» 400 νέων κατοικιών μέσα στα επόμενα 4 χρόνια. Στην πράξη η δημοτική αρχή θέτει αυστηρότερα όρια στην οικιστική επένδυση, περιορίζοντας τον όγκο των νέων οικοδομών και τα περιθώρια κέρδους των επενδυτών.


Η Πολεοδομική Μελέτη που θα υποβάλλει προς έγκριση στο Υπουργείο Περιβάλλοντος ο Δήμος καταγράφει μετά από πιστοποιημένη μέτρηση την υλοποιηθείσα δόμηση ανά Οικοδομικό Τετράγωνο, υπολογίζοντας τις υπερβάσεις των οικοδομικών αδειών είτε έχουν υπαχθεί στις ρυθμίσεις περί αυθαιρέτων είτε όχι

Σύμφωνα με τη δημοτική αρχή, η κίνηση αυτή δεν αποτελεί παρά κλιμάκωση των «αμυνών» της απέναντι στο επενδυτικό κεφάλαιο, μετά την απόφαση για απαλλοτρίωση της συγκεκριμένης γης που ακόμη ισχύει, αν και έχει εξαιρετικά περιορισμένες πιθανότητες να υλοποιηθεί, με δεδομένο ότι η αξία των οικοπέδων προς αποζημίωση ανέρχεται σε δεκάδες εκατομμύρια ευρώ που δεν διαθέτουν τα δημοτικά ταμεία.

Η συζήτηση στο Δημοτικό Συμβούλιο ανέδειξε ενδιαφέρουσες πλευρές της υπόθεσης. Την πρωτοβουλία της διοίκησης στήριξε με την τοποθέτησή του ο επικεφαλής της Ριζοσπαστικής Κίνησης Πολιτών, Θάνος Ματόπουλος, ο οποίος ευχήθηκε να τελεσφορήσει η απόφαση, συμπληρώνοντας ότι «ελπίζουμε η πρωτοβουλία να επεκταθεί και στον υπόλοιπο Δήμο». Το γεγονός ότι εκτός από τις εταιρείες εμπλέκονται και πολιτικά πρόσωπα στην προώθηση της συγκεκριμένης επένδυσης τόνισε ο επικεφαλής της Λαϊκής Συσπείρωσης, Κώστας Πασακυριάκος, που επίσης υποστήριξε την πρόταση «για να διαφυλαχθούν ελεύθεροι χώροι». Υπέρ της πρότασης ψήφισαν επίσης οι αρχηγοί παρατάξεων της αντιπολίτευσης Μαρία Σίνα και Μανώλης Δασκαλάκης.

Στον αντίποδα κινήθηκε η παράταξη του Δημήτρη Δαβάκη που στην ψηφοφορία τάχθηκε με το «λευκό». Όπως τόνισε ο δημοτικός σύμβουλος Νατάλης Πέτροβιτς, ο Δήμος «στοχεύει λάθος» και ορίζει «τιμωρητικό συντελεστή για τον συγκεκριμένο ιδιοκτήτη». Η παράταξη πρότεινε ο Δήμος να απαλλοτριώσει ένα τουλάχιστον οικοδομικό τετράγωνο, μειώνοντας έτσι τη συνολική δόμηση (και έμμεσα τον συντελεστή). Ο Γρηγόρης Κωνσταντέλλος απάντησε ότι κάτι τέτοιο μπορεί να ήταν πιο δίκαιο όμως είναι οικονομικά ανέφικτο για τον Δήμο γιατί θα απαιτούσε να έχει διαθέσιμο ένα ποσό της τάξης των 12 εκατ. ευρώ. Απαντώντας στον Δημήτρη Δαβάκη, ο Γρηγόρης Κωνσταντέλλος ζήτησε η αντιπολίτευση να καταθέτει «ρεαλιστικές και εφικτές προτάσεις και όχι βεγγαλικά που μπορεί να κάνουν μια λαμπερή διαδρομή στον ουρανό όμως μετά συντρίβονται στο έδαφος».

Φυσικά, ο καθορισμός του συντελεστή δόμησης βρίσκεται στην αρμοδιότητα του κράτους, με τον Δήμο να περιορίζεται σε γνωμοδοτικού τύπου αποφάσεις μόνο. Με βάση όσα ψήφισε το Δημοτικό Συμβούλιο, θα συνταχθεί μια πολεοδομική μελέτη η οποία θα διαβιβαστεί σε διάφορους κρίκους της διοικητικής γραφειοκρατίας, θα εκτεθεί στο κοινό για τυχόν ενστάσεις και θα οδεύσει προς κύρωση από το Υπουργείο Περιβάλλοντος. Ο Δήμος δεν αποκλείει και τη δικαστική προσφυγή, σε περίπτωση που δεν υπάρξει πολιτική συναίνεση στην απόφασή του. Όπως περιέγραψε ο Γρηγόρης Κωνσταντέλλος, θα ακολουθήσει μια μακρόχρονη διαδικασία 1-2 ετών μέχρι να υπάρξει αποτέλεσμα. Στη διαδρομή αυτή, η δημοτική αρχή έχει υψηλότατου επιπέδου νομική αρωγή καθώς και σοβαρά τεχνικά επιχειρήματα.

Ένα κορυφαίο εργαλείο για τη μέτρηση της δόμησης

Η διεκδίκηση του Δήμου για χαμηλότερο συντελεστή δόμησης δεν θα είχε νομικό και ουσιαστικό έρεισμα χωρίς την τεχνική τεκμηρίωση που παρείχε μια πολύ εξελιγμένη μελέτη, η πρώτη ανάλογη που γίνεται σε Δήμο της χώρας, η οποία και κατέγραψε την υπάρχουσα δόμηση στην πολεοδομική ενότητα της Εξοχής Βούλας. Η μελέτη παρουσιάστηκε στη συνεδρίαση του Δημοτικού Συμβουλίου Βάρης Βούλας Βουλιαγμένης και έγινε ομόφωνα δεκτή, παίρνοντας εγκωμιαστικά σχόλια από όλες τις πτέρυγες του σώματος για την αρτιότητά της και τη χρησιμότητα των εργαλείων που παρέχει στον Δήμο.


Η αεροφωτογράφηση της περιοχής παρέδωσε στον Δήμο ένα υπερσύγχρονο γεωγραφικό υπόβαθρο της υψηλότερης με τα σημερινά δεδομένα ανάλυσης, στο οποίο μπορεί να υπολογιστεί για κάθε κτίσμα με εξαιρετική ακρίβεια η επιφάνεια που καταλαμβάνουν κύριοι χώροι, φωταγωγοί, πυλωτές, υπόστεγα, βοηθητικοί χώροι, σοφίτες και υπόγεια

Όπως παρουσίασε ο επικεφαλής της μελετητικής εταιρείας Map, Γιώργος Πετρόγγονας, ένα μη επανδρωμένο αεροσκάφος σάρωσε την περιοχή, αφού έλαβε όλες τις απαιτούμενες άδειες, καταγράφοντας γεωμετρικά και γεωχωρικά στοιχεία και δημιουργώντας ένα σύγχρονο υπόβαθρο με την ανώτερη δυνατή σήμερα ανάλυση. Ζητούμενο της μελέτης ήταν η τεκμηρίωση της πραγματικής υφιστάμενης δόμησης με ακρίβεια στην περιοχή. Με άλλα λόγια η αποτύπωση των συνολικών τετραγωνικών που έχουν χτιστεί ακόμη και καθ’ υπέρβαση των οικοδομικών αδειών αλλά και ανεξάρτητα από τις επιφάνειες που έχουν «τακτοποιηθεί» με τους νόμους για τις αυθαίρετες κατασκευές. Για την αεροφωτογράφηση της περιοχής χρησιμοποιήθηκε μια μη μετρητική ψηφιακή φωτογραφική μηχανή ανάλυσης 20MP που έκανε περίπου 4.650 λήψεις πολύ μεγάλης επικάλυψης. Όπως τόνισε ο μελετητής για την πιστοποιημένη μέθοδο μέτρησης που εφάρμοσε, η ανάλυση λήψης πρωτογενών δεδομένων ήταν στα 4 εκατοστά, η καλύτερη δυνατή με τα σημερινά τεχνικά μέσα.

Το αποτέλεσμα της μέτρησης ήταν παραπάνω από εύγλωττο. Ενώ το σχέδιο πόλης επιτρέπει συντελεστή δόμησης 0,6, η πραγματική δόμηση στα 971 από τα 1.223 γεωτεμάχια της πολεοδομικής ενότητας ανέρχεται σε 645.000 τ.μ. γεγονός που ανεβάζει τελικά τον πραγματικό συντελεστή δόμησης στο 0,9 δηλαδή 50% παραπάνω. Η μελέτη μάλιστα συνοδεύεται από χάρτη που εξειδικεύει τις υπερβάσεις ανά οικοδομικό τετράγωνο. Το συμπέρασμα που προκύπτει για τη δημοτική αρχή από το δεδομένο αυτό είναι ότι στα 251 αδόμη- τα μέχρι σήμερα οικόπεδα ο συντελεστής δόμησης θα πρέπει να μειωθεί δραστικά ώστε η περιοχή να πάρει «ανάσες», όπως χαρακτηριστικά τόνισε ο Γρηγόρης Κωνσταντέλλος.

Φυσικά η μελέτη που συνοδεύεται από ορθοφωτοχάρτες, το τρισδιάστατο ψηφιακό μοντέλο, τα διανυσματικά δεδομένα καθώς και το απαραίτητο λογισμικό για τη διαχείριση όλων των πληροφοριών αποτελεί ένα πάρα πολύ χρήσιμο εργαλείο για τις υπηρεσίες του Δήμου σε μια σειρά από παράλληλες εφαρμογές. Σύμφωνα με τον Δήμαρχο, ανάλογη καταγραφή θα γίνει σε όλο τον Δήμο. Όπως σημειώθηκε κατά τη συζήτηση του θέματος, οι αποτυπώσεις αυτής της τεχνολογίας θα βοηθήσουν ιδιαίτερα στο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο της Βάρης, στο σχεδιασμό των αντιπλημμυρικών έργων δίνοντας στις υπηρεσίες την πιο ακριβή εικόνα για τη μορφολογία της πόλης.